房地产行业：中邮证券-房地产行业报告：核心城市土拍市场回暖明显-250304

- 核心城市土拍市场回暖，重点城市拿地总额同比增长26.7%，销售企稳已成共识。

- 新房成交面积及二手房成交量均显著上升，尤其是一线和二线城市表现突出。

- 行业基本面向好，但仍需关注政策风险及市场情绪变化。

根据中指院数据，核心城市的土拍市场明显回暖，重点城市拿地总额同比增长，2025年1-2月TOP100企业的拿地总额为1998.6亿元，同比增长26.7%。

住宅用地的溢价率在核心城市显著提升，房企销售企稳成为共识。

2025年1-2月，TOP100房企销售总额为4479.9亿元，同比下降5.9%，降幅有所收窄。

在新房市场方面，上周30大中城市的新房成交面积为230.97万平方米，累计同比增长6.8%。

一线城市的成交面积同比增长61.4%。

重点9城的商品住宅可售面积同比减少，去化周期为12.94个月。

二手房市场也表现良好，重点12城的二手房成交面积累计同比增长41.7%。

截至2025年2月23日，全国城市的二手房挂牌量和挂牌价指数有所下降。

土地市场方面，100大中城市新增住宅类土地供应和成交量均有所增加，住宅类土地的成交均价和溢价率略有下降。

在股市表现上，上周A股房地产行业指数上涨2.22%，跑赢沪深300指数，港股物业服务及管理指数上涨5.93%。

风险提示包括政策和市场情绪的不确定性。

投资标的及推荐理由： 1. **核心城市房地产企业**： - 推荐理由：根据中指院数据，核心城市的土拍市场回暖明显，拿地总额同比继续为正，且核心城市的溢价率显著提升，显示出市场信心的恢复。

房企以销定支的策略表明核心城市的销售企稳已成共识。

2. **TOP100房企**： - 推荐理由：2025年1-2月，TOP100企业的拿地总额达到1998.6亿元，同比增加26.7%。

尽管销售总额同比下降5.9%，但降幅较1月大幅收窄，显示出市场销售回暖的迹象。

3. **一线城市新房**： - 推荐理由：一线城市的新房销售同比增长61.4%，环比增长64.2%，表明市场需求强劲，未来地产小阳春可期。

4. **二手房市场**： - 推荐理由：重点12城的二手房成交面积同比增长41.7%，近四周平均成交面积同比增长106.6%，显示出二手房市场活跃，投资潜力较大。

5. **土地市场**： - 推荐理由：100大中城市住宅类土地成交数量和供应数量的比率接近1，表明市场供需平衡，土地市场的回暖进一步支撑房地产行业的复苏。

总体来看，核心城市的房地产市场回暖、销售企稳以及土地市场的积极表现，均为投资者提供了较好的投资机会。