恒基地产：交银国际-恒基地产-0012.HK-上半年业绩符合预期，上调目标价；维持中性-250822

投资标的：恒基地产（0012.HK） 推荐理由：上半年业绩符合预期，收入和核心净利润虽有所下降，但已售未结约127亿港元，预计下半年结转入账毛利率稳定。

租金收入维持稳定，未来租金增长点来自TheHenderson和新海滨项目。

目标价上调至25.90港元，维持中性评级。

恒基地产2025上半年业绩符合预期，收入同比下降18.8%，核心净利润降44.4%。

公司计划下半年推出十个可推售的住宅项目，预计结转毛利率维持在15-20%。

目标价上调至25.90港元，维持中性评级，短期风险有所下降，但中长期仍面临不确定性。

恒基地产（0012.HK）在2025年上半年的业绩符合预期，收入同比下降18.8%至95.5亿港元，主要受到物业销售入账及其他收入下跌的影响。

核心净利润同比下降44.4%至30.5亿港元，主要由于毛利率下跌以及2024年上半年政府收回土地的一次性补偿收益约10.6亿港元。

半年每股派息维持在0.5港元，核心派息比率同比上升34.7个百分点至79.4%。

物业开发收入同比下降18.9%至40.1亿港元，受2024年上半年政府征收农地一次性收益及2025年开发利润率下跌的影响，物业开发税前利润同比下降76.7%至3.4亿港元。

然而，公司表示截至2025年上半年已售未结约127亿港元，其中约66%将在下半年结转入账，预计结转入账毛利率维持在15-20%。

公司计划在下半年推出十个可推售的香港住宅项目，总面积152万平方尺，分布在红磡、土瓜湾、启德及中半山，较之前集中于启德的情况更为分散，有助于降低因启德片区可售项目较多的影响。

总租金收入同比微跌2.8%至33.6亿港元，出租率维持在93%。

中环甲级写字楼The Henderson出租率已达80%，明显高于同区另一主要新项目的<20%。

Jane Street已预承租新海滨项目1期约22万平方尺，占1期可出租写字楼面积的约70%。

预计续租租金将小幅下降，但中长期来看，恒基未来的租金增长点主要来自The Henderson出租率的进一步上升以及大型中环新海滨项目的分期落成。

维持中性评级，目标价上调至25.90港元。

短期风险有所下降，但中长期仍存在不确定性，包括香港物业开发的去化和价格不确定性、内地物业开发的部分项目亏损，以及香港投资物业中环新海滨项目的回收期较长。

目标价按55%的资产净值折让进行调整。