碧桂园服务：国金证券-碧桂园服务-6098.HK-业绩短期承压，物业收入持续稳健-250827

投资标的：碧桂园服务（6098.HK） 推荐理由：公司2025年中期收入同比增长10.2%，物业管理和增值服务持续增长，尽管归母净利润受多重因素影响下滑。

大物业板块收入稳健，关联方业务占比低，且公司重视股东回报，预计未来净利润逐步回升，维持“增持”评级。

- 碧桂园服务2025年中期业绩收入增长10.2%，但归母净利润下降30.8%，主要受长账龄欠费清理和战略性收缩影响。

- 大物业板块收入稳定，关联方业务占比持续降低，收费率提升至89.9%。

- 预计2025-2027年归母净利润将逐年增长，但面临减值压力，维持“增持”评级。

碧桂园服务（6098.HK）在2025年8月27日发布了中期业绩报告。

公司实现收入231.86亿元，同比增加10.2%；归母净利润为9.97亿元，同比下降30.8%；核心归母净利润为15.68亿元，同比下降14.8%。

收入增长主要得益于物业管理服务、社区增值服务和“三供一业”收入的持续增长，增速分别为6.7%、51.6%和5.3%。

然而，非业主增值、城市服务和商业运营服务的收入均有所下降。

核心归母净利润下滑的主要原因包括：长账龄欠费清理导致债务豁免损失影响约51%；战略性收缩城市服务和商业运营影响约33%；主动压降大业主资源型业务影响约18%；持续增加品质投入，成本同比提高，其中项目改造维修类投入同比增加约6000万元。

大物业板块收入保持稳健，1H25公司大物管板块业务收入为152.0亿元，同比增长5.5%，长期贡献约70%的收入。

关联方收入占总收入比例持续下降，2025年上半年保持在1.1%。

公司收回历史应收账款超过10亿元，综合收费率为89.9%，同比提升3.5个百分点。

经营性现金流承压，1H25公司经营性现金流净额为-8.8亿元，同比由正转负，主要因“三供一业”业务扩张需求增加前期投入和新增预存金额下降。

公司重视股东回报，计划在2025年3月27日后一年内斥资至少5亿元用于回购，并建议2025年度现金派息目标为核心净利润的60%。

盈利预测方面，预计2025-2027年归母净利润分别为15.9亿元、18.3亿元和20.6亿元，同比增速为-12.3%、+15.3%和+12.6%。

维持“增持”评级，当前股票价格对应2025-2027年PE分别为12.9倍、11.2倍和10.0倍。

风险提示包括关联方业务缩量超预期、应收账款减值超预期及商誉减值超预期。