保利发展：光大证券-保利发展-600048-动态跟踪：销售维持龙头地位，债务安全稳步提升-250905

投资标的：保利发展（600048） 推荐理由：公司销售维持龙头地位，重点城市竞争优势明显，严格拿地立项标准，债务安全稳步提升，融资成本进一步下降，预计未来盈利稳健增长，维持“买入”评级。

风险包括销售和拿地不及预期。

- 保利发展在2025年1-8月销售额保持行业龙头地位，尽管同比有所下降，但重点城市竞争优势明显。

- 公司严格控制拿地标准，新增项目集中在核心城市，债务安全稳步提升，资产负债率和净负债率均有所下降。

- 预计2025-2027年归母净利润有所下调，维持“买入”评级，但需关注销售及市场风险。

保利发展的2025年8月销售情况简报显示，签约面积为94.0万平方米，同比减少25.07%；签约金额为180.2亿元，同比减少18.54%。

2025年1-8月的签约面积为898.5万平方米，同比减少26.63%；签约金额为1812.0亿元，同比减少17.92%。

尽管销售有所下降，公司依然维持行业龙头地位，特别是在重点城市的竞争优势明显。

公司在销售策略上摒弃了简单降价促销的做法，强调品质与服务的高标准，并设立了存量盘活专班，2025年上半年完成“调转换退”51万平方米，有效提升资源价值。

重点城市的销售贡献同比提升，38个核心城市的销售贡献达到92%，在多个城市排名市场第一或前三。

在拿地方面，公司严格控制项目立项标准，新增项目26个，主要集中在北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，总地价509亿元，拓展金额权益比为87%。

截至2025年6月30日，公司的资产负债率为73.53%，净负债率为59.64%，债务安全稳步提升。

债务结构优化，长期有息负债占比提升，短期有息负债占比下降。

盈利预测方面，考虑到销售结构分化和购房需求恢复的时间，调整了公司2025-2027年的归母净利润预测，分别为51.8亿元、53.5亿元和55.7亿元，当前股价对应2025-2027年的PE为18、17和17倍。

综合考虑公司的销售规模优势和债务安全，维持“买入”评级。

风险提示包括销售和拿地不及预期、销售利润率不及预期以及行业下行超预期等风险。