领展房托：交银国际-领展房托-0823.HK-料降息的影响大于租金调整；上调目标价-250825

投资标的：领展房托（0823.HK） 推荐理由：尽管2026财年租金收入小幅下降，但预计利率下调将部分缓解租金压力，融资成本降低有利于公司业绩。

国际零售商场表现良好，未来潜在降息和沪深港通纳入将成为催化剂，维持买入评级，目标价上调至49.80港元。

- 领展房托发布最新运营数据，2026财年1季度香港零售物业销售同比下降0.8%，但出租率保持高位。

- 预计续约租金调整为负中个位数，可能导致收入小幅下降，但利率下调将缓解租金压力。

- 小幅上调目标价至49.80港元，维持买入评级，认为降息的影响大于租金调整。

领展房托（0823.HK）发布了最新运营数据，并更新了预测。

2026财年第一季度，香港零售物业组合销售额同比下降0.8%，低于香港整体市场0.4%的增幅，主要受到电商免运费服务对非必需消费品交易的影响。

尽管如此，领展的零售物业出租率仍保持在97.6%，办公楼出租率高达99.2%。

公司预测的续约租金调整率为负中个位数，预计将导致2026财年收入小幅下降。

中国内地资产出租率基本稳定，但北京的零售资产、办公楼和物流资产的租金收入略有承压。

国际零售商场业务表现良好，新加坡的续约租金强劲，销售额在新加坡和澳大利亚均有所提升。

公司预计HIBOR/SORA/BBSY的下降将有助于降低融资成本。

维持买入评级，认为利率下调能够部分缓解租金压力的影响。

对2026财年和2027财年的每单位派息预测分别下调约1.5%和2.9%，并引入2028财年的预测。

预计2025年9月可能的降息以及沪深港通的潜在纳入将成为未来12个月的关键催化剂，其影响大于租金调整预期变化的影响。

由于利率和折现率的下调，目标价小幅上调至49.80港元。