房地产行业：莱坊-房地产行业：深圳甲级写字楼市场季度报告-250623

- 深圳甲级写字楼市场持续调整，租金水平已连续下跌11个季度，平均净有效租金降至156.4元每平方米。

- 供需失衡加剧，核心商务区因企业搬迁和宏观经济疲软录得首次单季度负净吸纳量，空置率上升至25.7%。

- 尽管短期内新增供应压力依旧，长期来看市场修复周期将因存量积压和供应持续入市而显著延后。

2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场持续深度调整，租金水平连续第11个季度下滑，平均净有效租金环比下降1.7%，达到每月每平方米156.4元。

供需失衡加剧，主要原因是某TMT龙头企业搬迁至自建楼宇，导致科技园和后海等核心商务区出现大规模退租，同时宏观经济复苏乏力，需求疲软，市场首次出现单季度负净吸纳量（-52,079平方米）。

新增供应方面，敏华总部大厦和前海嘉里中心三期等项目入市，总计9.5万平方米，加上历史积压库存超过260万平方米，推动全市空置率上升至25.7%。

需求结构出现分化，专业服务业、TMT和金融业成为主要驱动力。

TMT行业需求集中在互联网平台和软件开发，金融业则受信托机构和商业银行搬迁影响。

市场交易以搬迁需求为主，且70%以上为同区域内部迁移。

兴业银行以66亿元收购南山区恒大深圳湾项目，展现出大宗交易市场的活跃。

预计2025年第二季度新增供应约10万平方米，但需求端持续疲软，租金下行趋势可能延续。

尽管TMT企业撤租的直接影响减弱，净吸纳量有望恢复，但因新增供应和库存压力，全市写字楼市场的供需错配格局将持续，空置率预计继续上升，市场修复周期将显著延后。

投资标的：深圳甲级写字楼市场 推荐理由： 1. 市场调整周期：深圳甲级写字楼市场正处于深度调整阶段，连续11个季度租金下行，意味着市场价格趋于合理，未来可能存在反弹机会。

2. 供需失衡：尽管当前市场面临空置率上升和需求疲软的压力，但长期来看，随着某些企业撤租的影响逐渐减弱，净吸纳量可能向历史均值修复，为投资者提供了潜在的投资机会。

3. 行业结构性分化：专业服务业、TMT和金融业是主要驱动力，尤其是物联网和医疗健康领域的企业持续增长，显示出行业韧性和未来的发展潜力。

4. 交易市场活跃：大宗交易如兴业银行收购项目，表明市场仍有资金流入，投资者信心未完全丧失。

5. 中长期展望：尽管短期内租金下行压力仍在，但随着市场修复周期的推进，未来可能迎来更好的投资回报。